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楼市龙抬头房企忙春耕

2019-07-10 20:22:22来源:励志吧0次阅读

  契税、营业税双降,央行宣布降准0.5个百分点……春节过后,一系列楼市利好政策的到来,让这个春天显得暖意融融。连日来,不少楼盘售楼部的来电、来访量明显增加,成交量明显攀升。“回暖”成为近期楼市的关键词。 一年之计在于春。时值农历二月二“龙抬头”,春回大地,农民开始春耕,一切欣欣向荣。站在农历新一年的起点上,借由“龙抬头”的美好寓意,本刊特邀业内资深从业者及专家,畅谈“去库存”主基调下的郑州楼市变化,以及对2016年房地产市场、房地产企业发展的专业性思考。 二线城市 将成市场热点 显而易见,一系列楼市新政的目标是为了维持房地产市场的健康成长。中央看到了库存问题,也找到了症结,各种契税、金融、行业政策对去库存初显起色。比如契税主要影响的是改善性需求,户型面积的微差不再是用户考虑购房的因素,而降首付则大大刺激了刚需市场。 在楼市政策调整给市场带来契机之际,可以看到:未来,一线城市还是要抑制投机,二线城市将成为市场热点,而三线城市仍是要去库存。而对于郑州来说,保持这种增长态势,市场才能可持续地健康发展。 2016年是保利郑州的品牌年,无论是从项目品质、服务还是土地储备上,保利将用心做好每一步,将最前沿的人性化居住理念带给更多的河南人。 未来,保利将更加理性、科学地打造产品。作为央企,除了在城市建设商的角色上应有的承担和,保利还将本着“百年老店”的精神,用一颗匠心以求改变和突破,适应新的趋势与市场需求。 在发展方向上,保利将主抓几个重点: 首先,打造“保利生活圈”,提升产品附加值。保利地产制订的企业“十三五”计划,明确提出了打造“保利生活圈”。保利生活圈以社区为中心,打造基于全生命产业链的服务平台,提升产品附加值。 其次,强化产品竞争力,建立绿色全生命周期居住系统。建立绿色全生命周期居住系统的标准,由“关怀客户全生命周期的全精装房+集合物业、商业、养老、教育等的社区服务”和“强调体验的O2O平台”组成,打造更具竞争力和市场接受度的产品。 第三,经营注重效率,精准把控价值链上的每个环节。保利地产注重整个生产链条的科学性与效率,包括投资有效性、产品定位有效性、产销平衡、营销方向等多个方面。 最后,减缓客户压力,提供多元化购房支持服务,在客户购买上提供多元化的手段支持。2015年,保利地产成立了保利小贷公司,开发多种金融工具帮助客户。针对首付能力不足的,或有旧房换新需求的客户,保利可以提供首付小额贷款等服务,也有延长分期付款等政策支持。 河南房地产市场 后发优势明显 站在经济的冬春之交,房地产企业应当把去库存作为第一要务,确保企业稳定、持续发展的现金流;以市场和客户为导向,优化产品供应结构;转变观念,紧跟互联发展步伐,创新营销模式、管控模式、服务模式。 事实上,春节后的多重政策对于房地产行业去库存有明显的促进作用,不过这对于一线城市和部分二线城市更为明显,而对大部分三、四线城市的效果会弱一些。在这样的政策背景下,房地产行业的分化将进一步加剧。从解决目前房地产发展的深层次矛盾来看,希望后期有针对三、四线城市的定向调控政策,当然不仅包括金融、财税方面的政策,更应有系统性政策。 随着国家经济结构调整力度的深入,河南房地产市场的后发优势将更加明显,人口回流将稳步提升。作为河南省会城市,以及方圆500公里最大的城市,郑州的人口、资源吸附力非常明显,这将成为郑州房地产未来持续向上发展的核心驱动力。预计未来郑州房价还将有一个稳步上涨的趋势,同时改善性需求将有更为明显的放量。 作为最早成功开发、运营商业地产——银基商贸城的开发商,银基是具有20多年发展历史的老牌房企。随着高端住宅银基王朝的成功开发,银基成为郑州家喻户晓的房企。 2016年,银基在郑州市区的多个项目将陆续面市,省辖市的项目继续创造高品质传奇佳话。 值得一提的是,银基国际旅游度假区将于2016年逐步开放新的旅游度假项目,同时高端、改善型住宅也将开盘销售。该项目位于郑州西南黄帝宫板块,总占地面积超过16000亩,包括系列世界级主题乐园、酒店群和高端精品住宅。该项目契合了国家经济发展和居民消费结构转变的新趋势,随着这一项目的逐步建成,中原地区旅游格局和郑州城市发展格局将被改变。 房地产去库存 需要创新思路 根据中央精神,房地产去库存是今年重点抓的五大任务之一。如何通过供给侧改革,有效消化商品房库存,对保持房地产市场的健康发展非常重要。 当前,各地政府陆续出台了一些政策,一些专家学者也提出了自己的建议。目前来看,这些措施和建议在创新上仍有进一步突破的空间。 如今,各地出台的房地产去库存举措,主要包括:鼓励农民进城购房,税费减免,入学、就业等配套服务改善,购买市场上的商品房改成公租房,安置房分配鼓励货币化,鼓励开发商把房源转售为租等;鼓励、引导开发企业提高产品品质和服务,土地供应“有保有压”等;出台降房贷首付比例、减税、公积金贷款门槛降低等。 这些政策措施的出台,符合买房者的愿望和需求,能够推动一部分刚性需求和改善性需求消费者入市买房,减轻他们的购房负担,有助于去库存。 但是,各地政策的思路大多比较传统,楼市领域的供给侧改革怎么落地,还需要进一步创新。否则,政策效应会逐步减弱。所谓的供给侧改革,通俗地说,就是调整和优化经济结构,具体落实到房地产市场,就是科学地优化房地产市场供应结构。 探讨从供给侧改革方面推进房地产去库存,可尝试从三方面重点着手:一是开发企业要适应市场需求,推出适销对路、符合消费者需求的产品;二是政府要为项目开发提供综合全面的配套服务;三是政府在土地出让时要注意把握节奏,科学供地。 从影响来看,后两者对当前房地产去库存更为重要,而且能防止新的库存增加,对去库存有着更深远的影响。 举例来说,有的项目是因为周边的道路、水电气等配套没跟上造成滞销;有的是因为周边没有规划或者没有同步开工建设医院、学校、商业等配套项目,造成项目销售难或者入住率低等。 去年以来,中央多次提出,当前的去库存形势很严峻。如何因势利导,着眼长远,从土地供给侧改革的角度,建议相关部门做好谋划和政策落实。 一是科学供地,把握节奏。库存过大,既有企业的原因,也有前些年政府土地供应过大或者供地节奏没有把握好的原因。以当前郑东新区商业、写字楼库存较大的情况来说,五年前我就提出,该区域商业、写字楼用地供应过快、供应时间过于集中,导致如今商业、写字楼集中入市,从而造成库存短期急剧放大,与住宅价格出现“倒挂”现象。 二是土地供应要依法依规严格执行。近年来,一些地方经常发生土地出让时政府部门承诺的“五通一平”“七通一平”等配套设施建设不能按时跟上,造成企业投入大量的资金后,项目无法及时销售或者滞销,既影响企业资金周转,也新增了库存,甚至影响购房群众的利益,也会造成政府方面的损失,建议相关部门今后在供应土地时提前做好规划,以免造成各方面的隐患和增加一些不稳定因素。 总之,房地产去库存是一个系统工程,牵涉多方利益和政策调整、完善。从土地供给侧改革的角度考虑,一开始就要做好这方面的规划,能更多地从根本上解决当前和今后库存去化和新增的问题,从而有利于房地产市场的持续健康发展和新型城镇化建设水平的提高。

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